小盈公司最近新來(lái)了個(gè)代理記賬的客戶是做房地產(chǎn)生意的，今天營(yíng)銷經(jīng)理曉林特意上門(mén)拜訪。在和小盈的交談中透露出其所在公司最近盤(pán)下了一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，經(jīng)核算，稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額為5500萬(wàn)元，該公司原定不含增值稅銷售價(jià)格為7000萬(wàn)元，想讓小盈為其做出納稅籌劃方案。

　　【分析】

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，在增值額大大超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的情形下，單純靠確定適宜的銷售價(jià)格已經(jīng)不足以將增值率控制在20%以內(nèi)，或者通過(guò)大幅降低銷售價(jià)格已經(jīng)得不償失。此時(shí)就可以考慮適當(dāng)提高扣除項(xiàng)目金額，將增值率控在20%以內(nèi)。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，按7000萬(wàn)元銷售，不考慮其他因素，應(yīng)納土地增值稅409.09萬(wàn)元。

　　具體計(jì)算:

　　增值額=7000-5500=1500(萬(wàn)元)。

　　增值率=1500÷5500=27.27%。

　　應(yīng)納土地增值稅1500x27.27%=409.09(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，公司可以加大對(duì)小區(qū)公共配套設(shè)施投入，使得扣除項(xiàng)目金額提高至7500萬(wàn)元，但增值額仍保持1500萬(wàn)元，此時(shí)的增值率=1500+7,500=20%，在進(jìn)行記賬報(bào)稅時(shí)可以免征土地增值稅。

　　【結(jié)果】

　　在增值額不變的前提下，提高扣除項(xiàng)目金額可以大大降低增值率，從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。

　　政策依據(jù)

　　1.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。　　

　　2.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定

　　有下列情形之一的，免征土地增值稅:

　　(一)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);

　　(二)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。