張總最近遇到了個難題，所以特意上小盈的代理記賬公司進行咨詢。去年，張總以100萬元的價格購進了一塊地。這兩年土地逐漸升值，公司將土地以380萬的價格出售給另一個公司。其應繳各項稅費如下:城市維護建設稅適用稅率為7%，教育費附加征收率為5%，當?shù)匾?guī)定契稅適用稅率為4%(不考慮其他費用)。想咨詢一下如何做好財務規(guī)劃。

　　【分析】

　　一般情況下，納稅環(huán)節(jié)越多，產(chǎn)生的總稅負將越大。因此，減少銷售環(huán)節(jié)是常見的財稅籌劃思路。但土地增值稅正好相反，其納稅環(huán)節(jié)越多，總稅負可能越小。納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，若增加一個(或多個)中間環(huán)節(jié)，則可將一次高增值分解為兩次(或多次)相對較低的增值，從而降低增值率和適用高稅率的金額。

　　【對比】

　　籌劃前，直接出售給某公司，各項稅收合計133.75萬元。

　　具體計算:

應繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)增值稅=(380-100)x5%=14(萬元)。

應繳納城市維護建設稅、教育費附加=14x(7%+5%)=1.029(萬元)。

　　土地增值率=(380-100-14-1.029)÷(100+14+1.029)x100%=230.35%，適用稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。

　　應繳納土地增值稅=(380-100-14-1.029)x60%-(100+14+1.029)x35%=118.72(萬元)。

　　各項稅收合計=14+1.029+118.72=133.75(萬元)。

　　籌劃后，增加銷售環(huán)節(jié)，公司可先將土地以200萬元銷售給具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的A公司，再由后者以380萬元銷售給某公司，各項稅收合計89.872萬元。

　　具體計算:

　　公司應繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)增值稅=(200-100)x5%=5(萬元)。

　　公司應繳納城市維護建設稅、教育費附加=5×(7%+5%)=0.3675(萬元)。

　　公司應繳納土地增值稅:

　　1、扣除項目金額=100+5+0.3675=105.3675(萬元);

　　2、增值率=(200-105.3675)÷105.3675x100%=89.81%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%;

　　3、土地增值稅=(200-105.3675)x40%-105.3675x5%=32.58(萬元)。

　　A公司應繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)增值稅=(380-200)x5%=9(萬元)。

　　A公司應繳城市維護建設稅、教育費附加=9x(7%+5%)=0.6615(萬元)。

A公司應繳納契稅=200x4%=8(萬元)。

A公司應繳納土地增值稅:

　　1扣除項目金額=200+8+9+0.6615=217.6615(萬元);

　　2增值率=(380-217.6615)÷217.6615x100%=74.58%，適用稅率為40%;

3土地增值稅=(300-217.6615)x40%=32.9354(萬元)。

各項稅收合計=5+0.3675+32.58+9+0.6615+8+32.9354=88.54(萬元)。

　　【結(jié)果】

　　籌劃前后，雖然增加了納稅環(huán)節(jié)，但是籌劃后分段計算的土地增值稅增值率和適用稅率明顯降低，在記賬報稅時使整體成本降低45.21萬元，達到了籌劃效果。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第十條規(guī)定:條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%；

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%；

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%(四)增值額超過扣除項目金額200%；

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。