小盈代表自家代理記賬公司參加商會(huì)開(kāi)設(shè)的一個(gè)晚宴。席間，大家交談甚歡，小盈也在交談中認(rèn)識(shí)了喬總。喬總提到最近公司要出售一棟房子，想咨詢一下是否能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。小盈了解到的全部信息如下：

房屋不含增值稅售價(jià)為1600萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為600萬(wàn)元，增值額為800萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅，小盈表示其中可以使用兩次銷售籌劃方案。

　　【分析】

　　房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和增值稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率高，所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以在簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，應(yīng)納土地增值稅為310萬(wàn)元。

　　具體計(jì)算:

　　土地增值率=800÷600=133.3%。

　　應(yīng)納土地增值稅=800x50%-600x15%=310(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋不含增值稅出售價(jià)格為1200萬(wàn)元，允許扣除的成本為400萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用不含增值稅400萬(wàn)元，允許扣除的成本為150萬(wàn)元。應(yīng)納土地增值稅為155萬(wàn)元。

　　具體計(jì)算:

　　土地增值率=600÷400=150%。

　　土地增值稅=600x50%-400x15%=240(萬(wàn)元)。

　　【結(jié)果】

　　經(jīng)過(guò)財(cái)稅籌劃，在進(jìn)行記賬報(bào)稅時(shí)減輕企業(yè)成本負(fù)擔(dān)70萬(wàn)元(310-240)

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第十條規(guī)定:條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的

　　土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額x15%(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。