周放是小盈代理記賬公司的老客戶了，周放經(jīng)營了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，最近公司建成并待售一棟商品房，預計收入在23000萬到24000萬。為了開發(fā)這個商品房支出的土地轉(zhuǎn)讓金為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為10000萬元利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。

如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤?小盈建議通過合理定價進行籌劃。

　　【分析】

　　在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高競爭力的同時，又能獲得較佳利潤。千萬不可盲目提價，有時較高價格帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。

　　假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，假設(shè)可扣除的銷售稅金及附加為5.5%X。

　　如果納稅人欲享受起征點的照顧，那么最高售價只能為X=1.2(A+5.5%X)，(X-A-5.5%X)/(A+5.5%x)<20%，解得X=1.2848A。企業(yè)在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于此數(shù)，雖也能享受起征點照顧，但只能獲得較低收益。

　　如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。

　　假設(shè)提高價格Y單位，則新的價格為X+Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項目金額為:A+5.5%X+

　　5.5%Y;房地產(chǎn)增值額為:X+Y-A-5.5%X-5.5%Y;繳納的土地增值稅為:30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)。

　　企業(yè)欲使提價帶來的收益超過因突破起征點而新增的稅負，就必須滿足:Y>30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，其中X是增值率為20%時的售價，可以解得Y>0.0971A。

　　除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為:3000+10000+(3000+10000)x10%+(3000+10000)x20%=16900(萬元)。

　　(1)公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為:16900x1.2848=21713.12(萬元)，此時獲利3618.9萬元(21713.12-16900-21713.12x5.5%)。當價格定在23000萬~23618.9萬元時，獲利將逐漸增加，但都小于3618.9萬元。

　　(2)公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于1640.99萬元(16900x0.0971)。即總房價至少要超過25640.99萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益減少。

　　所以，當銷售收入預計在23000萬~24000萬元時，公司應選擇23618.9萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于25640.99萬元的價格出售商品房，所獲利潤將會進一步增加。

　　【對比】

　　籌劃前，當銷售收入在23620萬元時，能獲利3794.63萬元(23620-16900-23620x5.5%)x(1-30%)。

　　籌劃后，當銷售收入在23610萬元時，能獲利5411.45萬元(23610-16900-23610x5.5%)。

　　【結(jié)果】

　　銷售收入增加，按理企業(yè)利潤也同比增長。但是通過對比，在特定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入增長，并不一定帶來利潤的增加。本例中，銷售收入增加100萬元，在記賬報稅時利潤卻減少1616.82萬元。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第十條規(guī)定:計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

　　土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額x15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。